Pomocy! Jak bardzo wiarygodna jest wycena nieruchomości od rzeczoznawcy?

Planuję sprzedaż mieszkania i mam zlecić wycenę rzeczoznawcy majątkowemu. Chciałbym zrozumieć, na jakich zasadach faktycznie ustala się tę wartość. Czy to tylko porównanie do innych transakcji w okolicy, czy uwzględnia też potencjał rozwoju terenu i czynniki makroekonomiczne? Bardzo mnie ciekawi, czy rzeczoznawca ma prawo używać tylko metody porównawczej, czy też powinien stosować inne podejścia, np. dochodowe. Czy ktoś z Was ma doświadczenie w tym temacie i może opowiedzieć o procesie?