Jak naprawdę zrozumieć, czym są nieruchomości z perspektywy inwestycyjnej?

Ostatnio natknąłem się na bardzo szeroką definicję nieruchomości na rynku, która wydaje mi się zbyt ogólna. Chciałbym zrozumieć, czy w kontekście gospodarczym to tylko fizyczny obiekt, czy też obejmuje jakieś niematerialne prawa, np. prawo do użytkowania czy prawa budowlane. Czy dla inwestora kluczowe jest rozróżnienie między aktywem fizycznym a wartością gruntową? Byłbym wdzięczny za wyjaśnienie, jakie są główne kategorie i jak te elementy wpływają na wycenę całego majątku.